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전세계약 연장을 앞두고 걱정되시죠?
처음 전세계약을 맺을 때와 똑같이 진행하는 건지, 계약서는 다시 써야 하는지, 확정일자는 다시 받아야 하는지 등 걱정되고 궁금한 것이 많으실 거예요. 이 글에서 전세계약 연장과 관련된 정보를 담았으니 읽어보시고 궁금증 해결하시기 바랍니다.
전세계약 연장이란 란 임대인과 임차인이 계약 만료 전에 당사자간 합의하여 임대 기간을 종료시키지 않고 연장하는 것입니다.
이때 주택임대차 보호법에 따라 임차인의 권리를 보호할 수 있도록 최소한의 보장받는 계약 기간이 존재하는데요, 주택의 경우에는 2년이며, 상가의 경우에는 1년이라는 보장 계약 기간이 있습니다.
전세계약 연장방법
먼저 전세계약 연장 방법을 설명드리겠습니다. 전세계약 연장은 상황과 임대인과 임차인의 협의에 따라 다를 수 있습니다.
1. 묵시적갱신
✔️ 임대인, 임차인 모두 계약종료 6개월에서 2개월 이전 사이 계약 해지 통보를 하지 않거나 미리 협의하지 않은 경우 "묵시적 갱신"으로 전세계약을 연장할 수 있습니다.
✔️ 연장기간을 놓치면 2년의 계약이 자동 연장되므로 임차인은 계약 종료 전 체크하는 게 중요합니다. 이때 계약서는 새로 작성할 필요는 없습니다.
2. 계약갱신청구권
✔️ 임차인은 계약 연장을 원하지만 임대인은 원치 않는다면 임차인이 1회에 한해 계약 갱신을 요청할 수 있습니다.
✔️ 임대인은 계약이 만료되기 전 6개월에서 2개월 전까지 "계약갱신청구권"을 요청하게 된다면, 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
✔️ 임대인이 계약갱신청구권을 요구하면 임차인은 5% 내에서 보증금 인상 가능합니다.
✔️ 서로 협의하여 5% 이상을 증액을 한다면 계약갱신권을 쓰지 않은 것으로 간주됩니다.
3. 보증금 감액 / 증액
✔️ 임차인의 권리에는 차임감액청구권이라는 것이 있습니다. 약정한 보증금에 대해 감액을 청구할 수 있는 권리입니다.
✔️ 임대인의 입장에서는 새로운 임차인을 구하지 않아도 되는 수고를 덜 수 있는 반면 감액 금액을 마련해야 하는 부담감이 생깁니다.
이렇게 3가지 전세계약 연장방법을 알아보았는데요, 그렇다면 전세계약 연장 시 확정일자는 어떻게 해야 하는 걸까요? 확정일자를 다시 받아야 하는지를 알아보겠습니다.
전세계약 연장 시 확정일자는?
확정일자는 전세계약을 체결하는 임차인이 보증금을 보호받기 위해 받아야하는 필수조건임은 모두 잘 아실 거예요. 그런데 전세계약이 연장될 경우 확정일자는 잘 모르시는 분들이 많을 거예요. 확정일자를 필수 적으로 받아야 하는 경우와 그렇지 않은 경우 두 가지를 알아보겠습니다.
1. 확정일자 불필요
전세계약 연장이 묵시적 갱신이 이루어질 경우 새로운 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다. 계약서가 없으므로 확정일자를 받을 필요도 없습니다.
이 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약 기간만 자동 2년 연장되게 됩니다.
2. 확정일자 필요
전세계약 연장 시 보증금 증액이 발생하게 되면 계약서를 다시 작성해야 하므로 확정일자를 받아야 합니다.
전세계약이 최초로 이루어진 시점에서 확정일자를 받았지만 계약연장 후 확정일자를 다시 받게 되면 경매에 넘어갈 경우 우선순위가 밀릴 수도 있습니다.
이와 같은 상황을 방지하기 위해 갱신계약서에 최초 계약서와 동일성이 유지된다는 것을 명시하고 최초 계약서와 갱신계약서를 모두 보관하고 있어야 합니다.
보증금에 변동이 생기면 확정일자를 다시 받아야 하니 그렇다면 확정일자를 받으러 가볼까요? 주민센터에 방문하기 어려우시다면 온라인으로 신청가능하답니다. 온라인으로 신청하는 방법 알려드릴게요.
확정일자 받은 방법
위에서 설명드렸듯이 최초 전세계약이나 보증금 증액으로 인한 계약연장 시 새 계약서를 작성할 경우 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자 받는 법은 해당 관할 주민센터에 방문하여 신청 가능하며 인터넷 등기소를 통해 온라인으로 진행할 수 있습니다. 직접 방문이 어려우신 분들을 위해 인터넷등기소 발급 하는 방법을 자세히 알아보도록 하겠습니다.
온라인 등기소에서 확정일자 받기
전세계약 연장 시 유의사항
✔️ 보증금 변동 시 계약 전 등기부등본 확인하기 (최초 계약 시와 다르게 근저당 또는 가압류 변경사항 등 확인)
✔️ 보증금 변동 시 확정일자 꼭 받기
✔️ 계약서 재 작성 시 최초 보증금과 현재 보증금 합산한 총액으로 계약서 작성하기
✔️ 주택임대차계약 신고하기
✔️ 특약 내용 빠뜨리지 말고 넣기
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